오피스텔 매매 단점 알아야 손해 안봅니다.

오피스텔 매매 단점에 대해 알아보겠습니다. 오피스텔 거주 목적이나 투자 목적으로 매매하시는 분들은 어떤 단점이 있는지 꼭 알아두셔야 합니다. 보통 단점보다 장점이 많이 보이기 때문에 이를 잘 알아둬야 나중에 손해를 보지 않습니다.

 

오피스텔 매매 단점과 주의사항

이 글에서는 오피스텔 매매 단점과 어떤 주의사항이 있는지 정리하였습니다. 오피스텔의 단점은 일반적인 단점을 정리하였기 때문에 본인이 매매하려는 곳의 입지나 규모를 보고 적용하시면 됩니다. 주의사항의 경우 아파트와 같을 것이라고 생각되지만 생각과 다른 점들을 정리하였습니다.

오피스텔 매매 단점

 

오피스텔은 크게 소형과 중소형, 대형으로 나뉩니다. 오피스텔의 규모에 따라서 단점도 달라질 수 있으므로 본이니 매매할 오피스텔의 입지와 규모를 보시고 어떤 단점이 있을지 파악하시기 바랍니다.

먼저 소형 오피스텔의 단점부터 알아보겠습니다.

소형 오피스텔

소형 오피스텔은 보통 소규모 사무실용으로 구매하거나 통학/통근을 위한 목적으로도 구매합니다. 전세로도 가능하지만 월세로 많이 나갑니다. 전월세로 들어갈 경우 전입이 불가능한 경우가 있으니 주의하셔야 합니다. 이런 소형 오피스텔의 단점은 어떤게 있을까요?

• 전용면적이 낮습니다. 복도나 엘리베이터 등으로 빠지는 공간이 많아 전용 면적이 60%를 넘는 경우도 거의 없습니다. 오피스텔의 경우 계약 면적이 전용 면적 + 공용 면적 + 기타 공용면적이기 때문에 계약 면적이 40평이라고 해도 전용 면적이 20평 이하인 경우도 많습니다.
• 다음으로 환기나 통풍이 잘 안됩니다. 여름에 덥다는 말이 나오는 것도 이 때문입니다. 오피스텔 구조상 베란다를 트기도 어렵고 건축 요건도 아파트처럼 빡빡하지 않기 때문에 구조가 그리 좋지 못합니다. 또한 작은 면적에 최대한 많은 가구등을 집어 넣어야 했기에 환기에 대한 고려가 되어 있지 않습니다. 여름에 더운 만큼 겨울에도 춥습니다.
• 관리비가 비쌉니다. 일반 아파트랑 비교했을 때 오피스텔은 관리비가 최소 8~10만원 정도 더 비쌉니다. 관리비는 입주자들과 1/n으로 나누는 방식인데 오피스텔은 입주자들이 한정되어 있는 관계로 관리비를 나눌 사람이 없어 비싸집니다. 
• 소음 방지가 되지 않는 곳이 많습니다. 소음 방지 처리는 법적으로 확인이 가능하지만 이걸 제대로 확인하는 사람은 드뭅니다. 소음 방지를 하려면 건축비가 더 나가기 때문에 대충 지은 집이라면 주변 소음이 잘 들려오는 경우가 많습니다. 소음 처리가 잘 되어있는 곳인지 확인하기 위해서는 근처 부동산업자에게 어떻게 떼는지 물어보시기 바랍니다.
• 아파트보다 오피스텔 취득세가 더 많습니다. 아파트는 1.5% ~ 2% 대를 취득세로 낸다면 오피스텔은 4% ~ 5%정도를 내야 합니다.
• 아파트는 매매하면 가격이 오를 가능성이 높지만 오피스텔은 시간이 지나도 시세변동이 잘 없으며 오히려 내려가는 경우도 존재합니다.

중소형 오피스텔

중소형 오피스텔은 85m2이하의 규모를 말하면서 3~4인 가구가 거주하기 적합한 곳을 말합니다. 바닥 난방이 허용되는 것이 특징인데, 원래 오피스텔은 바닥 난방이 허용되지 않았으나 규제 완화 붐을 타고 2010년 이후 허용되었습니다. 또한 2015년도에 오피스텔에 2개 이상 욕실과 욕조 설치가 가능해지면서 아파텔이라는 명칭이 생겼습니다. 이런 중소형 오피스텔의 단점은 뭐가 있을까요?

• 관리비와 취등록세가 높습니다. 이는 소형 오피스텔과 동일한 내용인데요, 주택이 아닌 관계로 관리비 면세가 되지 않기 때문입니다. 아파트와 구조가 비슷하다고 해도 관리비는 많이 나올 수 밖에 없습니다. 취등록세는 주택 수와 관계 없이 4%입니다. 아파트는 다주택자일 경우 취등록세를 더 많이 내야 하는데 오피스텔은 균일하기 때문에 다주택자라면 더 유리할 수 있는 상황입니다.
• 상업지구에 세워져 있는 경우가 많습니다. 이건 장점이 될 수도 있고 단점이 될 수도 있겠네요. 편의시설이나 교통쪽을 중요히 하는 분들은 장점이라고 볼 수 있지만 유흥가도 가깝기 때문에 밤에 취객들이 떠드는 소리나 노래소리등이 입주자를 괴롭게 할 수도 있습니다.
• 입지가 좋지 않은 곳을 구입했다면 나중에 제값 받고 팔기 어렵습니다. 이것도 소형 오피스텔과 비슷한 내용입니다.

대형 오피스텔

85m2 이상의 크기를 가지고 있는게 대형 오피스텔입니다. 롯데타워같은 곳이 대형 오피스텔에 해당되는데요, 이런 곳들은 법적으로 바닥 난방이 불가능합니다. 그래서 공조장치를 이용해서 냉방과 난방을 하도록 했습니다. 여긴 어떤 단점이 있을까요?

• 관리비가 높습니다. 대형 오피스텔의 경우 서비스도 호텔급으로 나오는 경우가 많으므로 많은 인력을 사용해야 하기에 높은 관리비를 낼 수밖에 없습니다.
• 바닥 난방이 되지 않습니다. 2000년도 초반에 지어진 대형 오피스텔은 바닥 난방이 가능했으나 그 이후는 법적으로 바닥 난방을 하지 못하게 되었습니다. 그래서 공조장치를 이용해 냉난방을 해결하는데, 호흡기가 약하신 분들은 공기가 건조해지는 관계로 불편을 겪을 수 있습니다.
• 대형 오피스텔은 수요가 많지 않아 팔기도 쉽지 않습니다. 거래 자체가 많지 않고 롯데타워의 경우도 절반가량이 미분양 상태입니다.

오피스텔 매매시 주의사항

 

다양한 오피스텔 매매 단점에 대해 알아봤는데요, 주의사항을 간단하게 요약해 봤습니다.

관리비 확인

오피스텔을 매수하기 전에 관리비를 확인해 보시기 바랍니다. 주택과 다르게 관리비가 높게 나오는 경우가 많습니다. 만약 신축을 매매하려고 하신다면 주변의 비슷한 오피스텔의 관리비를 조사해 본다면 어느정도 나올지 예상해 볼 수 있습니다. 기껏 매매했는데 관리비가 너무 많이 나온다면 오히려 손해를 입을수도 있습니다.

오피스텔 취득세 확인

오피스텔은 취득세 감면 대상이 아니기 때문에 취득세를 내야 하는데요, 다주택자인 경우에는 취득세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 그 이유는 최근 부동산 정책으로 인해 취득세가 인상된것에 따라 오피스텔 취득 후 주택을 구입하면 해당 주택의 취득세가 8%가 됩니다. 하지만 주택 구입 후 오피스텔을 매매하면 오피스텔 1채와 동일한 4.6%의 취득세를 물게 되므로 이 점을 미리 확인해 두시기 바랍니다.

전용 면적 확인

아파트같은 공동주택의 전용 면적률은 70%가 넘는 경우가 많습니다. 하지만 오피스텔의 경우 전용 면적률이 생각보다 낮습니다. 평균이 50%라고 하지만 40%정도 되는 곳도 허다합니다. 평수만 보고 계약했다가 생각보다 작은 전용면적에 실망하실 수도 있으니 방문해서 확인하는게 중요합니다.

전입신고가 가능한지 확인

오피스텔은 기본적으로 주거시설이 아닌 업무시설입니다. 만약 주거용 오피스텔을 매수했다면 전입신고가 가능하여 임대사업자에게 생각지 못한 양도소득세를 물 수 있게 됩니다. 전입신고가 되지 않는 곳을 원한다면 업무용 오피스텔을 구매하셔야 합니다.  또한 주거용 오피스텔을 구매하셨다면 종부세 대상이 될 수도 있기 때문에 오피스텔 세금에 대한 내용은 잘 확인하셔야 합니다.

마무리

오피스텔의 규모가 소형인지 중형인지 대형인지에 따라 어떤 단점이 있는지 알아봤습니다. 같은 점도 있고 다른 점도 있지만 통풍이 잘 안된다는 점, 관리비가 비싸다는 점, 전용 면적이 작다는 점은 모두 동일한 단점으로 꼽힙니다. 이 외에도 투자용으로 매매한다면 오피스텔이 아파트보다 싼 이유와 오피스텔 가격 안오르는 이유를 살펴보시고 신중하게 투자하시기 바랍니다. 여기까지 오피스텔 매매 단점에 대해 알아봤습니다.

 

아파트 취득세 계산기 내가 찾는 내용